投資物件を品定めするピナちゃん

ピナちゃんはパソコンを駆使して不動産検索サイトを巡回し、区分マンションを値段の安い順に並び替え、400万円で購入できるマンションを片っ端から確認した。

しかし色々なサイトを見ても、探しているエリアで400万円で購入できる物件は数件しかなく、どれも15㎡前後と部屋が狭い。

 

最低限の目標である月額3万円の収入を得る事のできる物件はあるものの、9%前後の利回りと知り浮かない顔をしている。

それは日頃から「利回り20%以下なんて鼻くそみてーなもんだ!」と、利回り星人である夫が念仏のように唱えているからかもしれないが、高利回りの理由は何かしらの問題を抱える物件である事が多いので、高利回りだから良い物件と言い切る事はできないし、ネットに掲載されている利回り20%超えの物件なんて変態しか買わないのが現状である。

 

年間賃料を購入価格で割って100を掛けた数字で、投資における目安。100万円で購入した物件の年間賃料が10万円なら利回り10%となり、10年間で投資金額を回収できる計算になる。
購入価格だけではなく管理修繕費や各種税金、各種手数料等の費用を考慮した数字。表面利回りは高かったのに、管理費が高すぎて実質利回りで計算すると残念な投資になったりするので、投資する時には実質利回りでの計算が大切。ちなみに現在銀行にお金を預けた場合の金利は、高くても0.3%位である(涙)

 

ピナちゃんは「いつものボロボロのないデスカ(´・ω・`)?」と、まるで私がボロ物件しか買っていないような言い方をしてくるが、初投資でボロ過ぎる物件は荷が重いのではないかと心配になる(汗)

そこでピナちゃんに不動産投資家の必須スキル“指値”を伝授した。

 

指値とは購入価格を買主が指定すること。

 

不動産価格には相場はあるものの値付けは自由なため定価はない。そこで「この価格なら買うよ!」と、意思表示をすることで、流動性の低い不動産という性質上、興味を持った買主を売主は逃したくないため、多少の値引きなら応じるのである。

(年間賃料40万円÷購入価格400万円)×100=利回り10%の物件も、200万円の指値を入れると!

(年間賃料40万円÷購入価格200万円)×100=利回り20%となる。

 

ただ通常の指値は端数を安くするくらいなので、このような強烈な指値を入れると大体断られる。

断られるばかりか売主が「こんな買主連れてきやがって!」と激怒して、買主、売主、不動産屋の誰も幸せになれない諸刃の剣となる場合もあるので、連発したり使い方を誤るといけない。

強烈な指値を通すには、不動産屋から相手の属性や売却理由などを聞き出し、指値を入れる理由を伝えてもらう等のテクニックもあるのだけれど、とても長くなるので割愛するが、皆様も自宅や投資用の物件を購入する時には、売値で購入せず指値を入れてみてください(・`ω・)b

 

指値を知ったピナちゃんは「これは良いことを聞いたぜ(`・ω・´)」と言った顔になり、600万円代の物件にまで範囲を広げていた(驚)

おかげで築年数は古いものの50㎡越えの部屋がチラホラ出てきたり、京浜東北線・東横線・京急本線の三線が利用でき駅まで徒歩4分の好立地だったり、ペット可の部屋もあり物件選びの幅が広がった。

 

ある程度物件を絞り込むと次は候補物件周りの家賃相場を調べ、その物件で戦えるか判断をする必要がある。

そんな時はスーモのアプリにある“なぞって探す”という機能が便利で、物件所在地を中心に円を描くと賃貸募集中の物件が表示される。

表示された物件の中で希望利回りを確保したうえで、最安値で貸す事ができたり、同条件の部屋よりグレードの高い部屋を用意できるなら、その投資はほぼ確実に成功するのである。
※賃貸需要のない地域は除く。

 

こうして候補物件から戦えそうな物件をさらに限定し、馴染みの不動産屋に連絡をして、ピナちゃんの見学したい物件を伝えて翌日迎えに来てもらった。本当は部屋を見学するピナちゃんの記事を書こうと思っていたのに、前置きが長くなりすぎて夕食ができたと呼ばれてしまいました(涙)

また後日続きは書こうと思います(汗)

 

つづき

この記事は投資物件を品定めするピナちゃんの続きです。昼過ぎに投資物件を案内してくれる馴染みの不動産屋が迎えに来てくれたので、事務所で今回はピナちゃんが物件選びから運用まで行う事を話すと驚いていた。「内覧もピナ[…]

 

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