マイホーム選びで失敗しないように考えたこと

本日の記事は普段と毛色が異なり少しお堅い内容となっております(汗)

マイホームの購入することになりピナちゃんと連日ショールームや売り物件を見て周った。

マイホーム選びで失敗しないために

マイホーム選びで失敗しないために心がけたことがある。

現在の生活→出産→子育て→子供の独立等のライフスタイルの変化をイメージしながら、候補物件をピックアップしてベストだと思う物件を選ぶこと。

 

マイホームを選ぶのは、物件の状態や種類、構造、資金計画、ライフスタイルに加えて、ピナちゃんの将来を考え総合的に判断する必要がある。

しかし直観を頼りに気軽に購入していた投資用物件とは異なり、失敗する事を恐れて思ったよりも迷うのである(汗)

 

郊外の新築戸建てか中心地の中古か?

最初に考えたのは郊外に広い戸建てを建てるか中心部の中古物件を購入するかだったが、どちらも一長一短あり二人のライフスタイルを考えて中心部の中古物件を選択した。

後にもし購入が失敗だと判断して郊外に戸建てを建てようと思った時に、都市部の物件であれば価格変動のリスクを抑える事ができるのも背中を後押ししてくれた。

 

もしこれが逆に最初に郊外の戸建てを選んだ場合は、収益よりも夫婦のこだわりを優先した戸建ては売却価格が不利になるので注意が必要となる。

また中心地の土地を買い新築戸建てと言う案もあるが、私の甲斐性では難しいのである(涙)

 

戸建て・区分マンション・一棟ビルから選ぶ

中心部へ住む事を決めると次にマイホームの種類を決める必要がある。

候補エリアは生活に便利なデパートや銀行の立ち並ぶ商業エリアのため、売りに出ている戸建ては存在しないので購入できる物件は区分マンションか一棟ビルになる。

 

通常であればマイホームの購入は住宅ローンを組んで毎月返済をしていくのだが、不動産投資を行っている職業柄か自分でローンを払ってキャッシュフローを減らす事に抵抗があるのだ。

これらを考えると区分マンションではなく一棟ビルを購入して、二人の居住エリア以外を賃貸にして賃貸収入でローンを返済する事にした。

ただし戸建てと違いこのような形態のマイホームは同じ建物に他人が住む事になるので、例えばバルコニーで毎晩バーベキューパーティーを開催したり、共有部分に私物を散乱させるような入居者がいると快適な生活を奪われるため、入居審査を厳しくする必要があったり私たちの居住部分を広くした場合、今後収益物件として売却する時は利回りが低下して売りにくい等のデメリットもある。

 

マイホームの購入は法人か個人か?

私はこれまで全ての収益物件を法人で購入している。

法人で購入していたのは所有期間による売却時の税率が有利になったりと色々理由はあるが、将来家族を持った時に相続をスムーズに行うためという理由が一番大きい。

 

しかし今回は個人で買うか法人で買うかとても悩んだ。

法人で購入するのは私が生きている前提の話だからだ。今後、私が病気や事故で不慮の死をとげた場合、頭の良いピナちゃんといえど会社を経営するにはまだ経験も知識も時間も足りない。

もしもの時はピナちゃんのフォローをよろしく頼むと税理士にお願いしたり、管理のしやすい市街地に物件を買い替えたりお金の流れをシンプルにする努力をしている最中だが、知らない土地へ住む事を決意し来日してくれたピナちゃんの負担や悩みを少しでも減らして、安心して暮らせる環境を整えたいのだ。

 

そのような事を考えると、マイホームは法人とは切り離し、個人で住宅ローンを利用して購入する事にした。

団信(保険)へ加入する事で私が死んだとしてもローン残債を保険料でまかなえるので、例え会社が倒産しても住む場所は確保できるからである。

 

ローンの種類

住宅を購入するローンは住宅ローンやフラット35、不動産投資ローンなど色々な種類がある。

中でも住宅ローンは返済期間も長く取れて金利も低いので、個人で住宅を購入する場合は利用したいローンだが問題もある。

 

住宅ローンとはその名の通り自分達が居住するための住宅を購入するためのローンなので、今回のような居住部分以外を貸し出す賃貸併用住宅であれば自宅用のスペースを50%以上にする等の制限があり、対応してくれる銀行も限られてくる。

さっそく住宅ローン金利の低い新生銀行に「賃貸併用物件に住宅ローンは適用できるか」電話で聞いてみると…出来ないと言われた。無念である。

あてが外れたので、現在の住宅ローン金利の低い銀行を調べてみた結果。

 

ネット銀行はんぱねぇ(゚д゚;)

 

じぶん銀行にいたっては金利0.497に加えて、団信と保証料が無料という狂ったスペックであった(驚)※2016年6月現在

ただ保証料が無料といっても「事務手数料で借入金額の2.16%が必要」と小さく書いてあるのを目ざとい私は見逃さなかったので計算してみたが、それでも都銀や地銀に比べてもお得であった。

賃貸併用物件に関しても、よくある質問に「気になるなら仮審査に申し込め」的な事が書いてあったので、借り入れ額MAXで仮審査に申し込んでみたのである。

 

頭金と月々の返済

頭金は10%くらいで考えている。

理由は単純であまり多くいれすぎて手持ちの現金を減らしたくないからである。

10年間住宅ローン減税を受け、それ以降は賃貸部分の収入を全て投入して返済を加速させたい。

 

購入予定物件

このような考えがあり購入する物件を絞り込んでいったが、自分達が住むとなると判断基準が緩くなり、当初予定していた予算を超えた物件に買い付けを入れようとした所、「(*`Д’)ダミ!!?いつものボロボロにシマショ」とピナちゃんに一括された。

ボロボロは余計だができた妻である。

 

そんなわけでデパート、銀行、病院、繁華街、駅まで徒歩数分のエリアにある、以前は1~2階で飲食店を経営し3~5階を家族の居住エリアにしていた中古の古いビルに目を付けた次第です。

ボロくても躯体はRC鉄筋コンクリートで築年数も新耐震をクリアしているので、ゆっくりと良い感じの部屋に変えていこうと思っています。

 

~物件にて~

私「このビルをピナ山ヒルズセントラルタワーと名付けます(*`Д’)」

ピ「隣のビルすごく大きいデスヨ(゚д゚;)」

不「タワーはやめた方がよくないですか(汗)」

・・・・・・・

・・・・・名付けます(*`Д’)!!

 

周りに比べて小さなこのビルにそんな恥ずかしい名前を付けれる強靭な心は持ち合わせていないのであるが、ピナちゃんと不動産屋が真剣に思いとどまるように説得してくるので、もう少し引っ張ろうと思っている。

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