高利回り(予定)の区分マンションを購入!

珍しく仕事に精を出しているので更新が中々できませんでした。

先週、ピナちゃんと馴染みの不動産屋さんを引き連れて、中古区分マンション見学ツアーに出かけた。
本当は不動産屋と二人で見て周る予定であったが、見学ツアー初日に上手く予定が伝わらなかったのか、朝起きると一緒に行く気満々のピナちゃんが3人分の弁当を作っていたからである。
こうして数日間に渡るツアーが開催される事となった。

まず初めにあまり聞きなれないであろう不動産についての簡単な説明をしておこうと思う。

一棟マンションと区分マンションの違いとは?

一棟マンションや一棟アパートと言うのは建物全体を指し、一棟購入する事はビル全体のオーナーになる事である。
それに対し区分マンションはマンションの中にある1戸を購入する事で、一つの建物の中にオーナーが複数人いる事になる。

 

建物の構造の違い(RC・鉄骨・木造)

RCは鉄筋コンクリートの事で、強度が高く遮音性に優れているが建築コストが高い。
鉄骨造は柱を鉄筋で作るので木造よりも強固で、壁などは木を使うので建築コストも抑える事ができる。
木造は建築コストを安く抑える事ができるが耐震性・断熱性などのスペックが劣る。

区分マンションの購入を決意した日から、収益不動産を取り扱うサイトや不動産屋の会員サイトを巡回して、目ぼしい物件をリスト化する事から初めての区分マンション購入ツアーは始まった。
全ての不動産屋に連絡し対応するのは面倒なので仲良しの不動産屋にリストを送り、取り扱える物件で買い付けの入っていない物を教えてもらう事で、大幅に時間を短縮する時短作戦である。

こうして9件に絞り込まれた候補物件を2日分けて確認したのだが、予想通りピナちゃんは全ての物件に対してOKを出し、スラム育ちの住居に対する価値観の違いを見せつけられたが、何とか2件に絞ってもらい選んだ理由を聞くと「おにぎりを作って売りに行きやすい」という、斬新な切り口に再び驚かされたのである。

二人が住む為に買うわけではないのと、道行く人におにぎりを売ってはいけない事を説明して、ピナちゃんは物件の写真撮影係へと配置換えされたが、将来おにぎり屋をしても良いかな・・?と、ピナちゃんに甘い私は新たな夢を抱く事となった。

ここで今回の物件購入の基準となった3つの条件を説明したいと思う。
1.RC構造
2.低価格
3.入居者がいない

1のRC構造については入居者による騒音トラブルを、なるべく回避する為である。
2の低価格は様子見も兼ねて指値を入れて800万円以下に抑えれそうな物件で練習する為である。
3の「入居者がいない。」これが今回の物件選びの絶対条件であった。

今回の投資プランを公開するか悩んだが、せっかくブログを見に来てくれている皆様を手ぶらで帰らせるわけにはいかないので、今後不動産投資をしようかな?と思った時の参考にしてほしい。
肝心な所で詳しい情報はお金を払ってね!何て事もないので安心して読み進めてもらいたい。

中古区分マンションは一棟物と比べて利回りが高いと言われるが、実際は管理費や修繕費に利回りは圧迫されて、一棟物と比べても数パーセントしか変わらない。
極端に利回りが高い物件もあるが、大半は築年数が古すぎるので売却ができなくなり、客付けにも苦労し、取り壊そうにも所有者の意見がまとまらず、修繕費と管理費だけを払い続ける事になる可能性もあるので、出口戦略(売却プラン)が無い場合はお勧めできない。

不動産投資を説明する時にババ抜きに例えられる事がある。
特に区分マンションにおいては、最後にババ(物件)を持っていた者の負けだからである。

「条件が良くて利回りも良い物件なんて無いって事?太郎の皮かぶり!」
先走ってこんな事を考えてしまった方は私のリトルボーイに謝ってもらいたい(´;ω;`)

入居者のいるオーナーチェンジ物件であっても定期観察していると、手ごろな価格・築年数・構造で高利回りの15%前後の物件も時々出てくるのである。
ただし自分の一存で修繕や解体が行えないリスクのある区分マンションにおいて、その程度の利回りでは用心深い私は到底納得できないので、手を出さないだけなのだ。

ペットは飼い主に似ると言うが、私のリトルボーイも用心深い私に似て中々皮から出てこないだけなのかもしれない。上手い事言ったつもりが読み返してみると只の下ネタであった。

上記の内容を読んで頂いたうえで、3つ目にあげた絶対条件「入居者がいない」の説明に入りたい。

入居者がいれば購入した日から家賃収入は入ってくるが、契約条件を引き継ぐ事になるので家賃の値上げは行えず、利回りを上げるには指値を入れて安く買う事しか方法はないが、適正な価格で売りに出されている物件は値引きしなくても売却できるので、指値に応じる売主はあまりいないのが現状である。

そこで15%よりも高利回りの物件を手に入れる、とっておきの方法を教授したいと思う。

それは・・・

「自力で利回りを引き上げる!」

再び罵声が飛んできそうなので、さっそく利回りを上げる方法を説明したい。
ざっくり話すと入居者のいない物件を入居者がいない事を理由に値引きしてもらい、内装を変えて、その他の付加価値を加え、家賃を高く設定して入居してもらうのである。

ちなみに一棟物に関して言えば最初から満室の状態の物件を買って、退去した後に内装をやり変える手法の方がリスクが少ないので、今回のプランは区分マンション限定である。

内装を変えるという単純な事は誰もが思いつき、使えない手法だと思うかもしれないが、不動産業界の特殊な環境のお陰で効果を発揮するのだ。

一流と呼ばれる不動産投資家は頭の良い人達だが、それは一部である。
大半の不動産投資を行っている同業者は地主であり、不動産投資を仕事と思っておらず「土地を寝かしておくのはもったいないから、アパートでも建てるか」程度しか考えていない、趣味で不動産投資を行っているような方々なのだ。

言葉は悪いが他の業界と比べると「ぬるま湯」のような環境である。
頭の悪い私が何とかやっていけているのも、このような特殊な環境に身をおいているからとしか考えられない。

皆様が賃貸物件を借りた時の事を思い出してほしい。
不動産屋から紹介された大半の物件は壁紙が白一色だったはずである。賃貸物件を借りた事がない方は、スーモやアットホームで自分の地域の賃貸物件を見て頂きたい。

経験上、壁にアクセントカラーを入れるだけで賃料
は上がる。それはまだ珍しいからである。

参考画像:ピナちゃんのドレッシングルームビフォア
pina138

参考画像:ピナちゃんのドレッシングルームアフター
pina141

壁紙を変えるだけでイメージが全く異なるのを理解して頂けただろうか?掛かった費用は、数時間の手間と壁紙代金の1万円だけである。
この程度の簡単な事を行わないのが当然な業界なのだ。

しかしこれだけでは、利回りを大きく改善する事はできない。
一棟物なら納得の利回りになる可能性はあるが今回は区分マンションなので、10%台の利回りでは手間も掛かるし、やらない方が懸命な判断となる。

浴室とトイレを分けたりキッチンを最新の物に変更する方法もあるのだが、その辺りは高額なコストが掛かるので最終手段として考えねばならない。
「安く買い高く貸す」これが高利回りを弾き出す唯一の方法だからである。

高く貸す為に必要な事。それは物件に付加価値を付けなければならない。
洗練された内装も付加価値の一つなのだが、簡単に真似をする事ができるので大きな付加価値とはならない為、もっと飛びぬけた個性が必要となる。

付加価値の高い物件の例を上げると、巨大なワインセラーやワイングラスが用意されたワイン愛好家のためのマンションであったり、敷地内にドッグランが完備されている愛犬愛好家の為の物件等である。

ただし○○愛好家をターゲットにした物件を用意するのは多額の費用がかかり、そんなにお金をかける事はできないし今回購入するのは区分マンションなので、マンションのコンセプトを変える事はできない。

私は数日間考え続けて思いついた区分マンションならではの投資プランの中で、今回行おうと考えたのは留学生をターゲットにする事である。

以前、日本に住むフィリピン人の友達と食事をしている時に「外国人は物件を借りれない事がある。」と、聞いたのを思い出したのだ。
日本に興味を持ち来日したのに、最初のステップである「家を借りる」で躓いたり選択肢が少ない中で、内装にもこだわった物件を紹介できれば一定量であるが強い需要は見込める。

さらに日本に興味があるのなら和室も受け入れるのではないかと考えて、日本人の間では人気が低迷してきた和室のある物件であれば、さらなる値引きも期待できるのではないかと判断した。

あらかじめ英語で所有物件のウェブサイトを作り来日前に入居者を確保できればベストである。
留学生向けというだけではなく、さらにコンシェルジュサービス付き(トラブルの対応等)で、数年住んだ後は物件の買取も可能というプランにして利回り40-50%+売却益を密かに期待している。

もしも将来、不動産投資を行うのであれば少しは参考になったのではないかと思うのですが、どうだったでしょうか?留学生相手は一例であり失敗した場合のプランも考えてはいますが、近場にある競合の物件と比べて差別化できれば、区分マンション投資でも高い利回りを上げる事は可能だと実証できればと思います。

ちなみに物件の購入についてですが、気に入った物件4戸に指値を入れて2戸の買い付けに成功しました。
さらに気になっていたが買うまでもないかな・・?という、ピナちゃんお気に入りの「おにぎり物件」600万円に、駄目モトで240万円の指値を入れてみた所「今月中に現金払いであれば260万円ならいいよ」と、まさかの指値成功により、当初の予定より1戸増えましたが、合計3戸の区分マンションで検証作業に入ろうかと思います。

先日から続けてブログタイトルと関係のない仕事の話となってしまい申し訳ありませんでした。次回より通常のブログに戻ります。

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