禁断の区分マンション投資に手を出そうと思います。

先日の記事で少し触れた放置プレイ状態の一棟マンションの購入に向けて動いていた。
こんな物件誰も買わないであろうと思い強気の指値交渉を行っていたのだが、現在の価格で現金決済をする投資家が現れて購入に失敗してしまった。無念である(涙)


現在の利回りは4%台、このまま満室にしても周りの家賃相場から考えると9%程度の物件である。耐震基準変更前に建てられたマンションで減価償却期間も残り少ない。

この先に考えられる修繕・解体費用等を考えても、全く良い所が見つからないのだが何故か売れてしまうのである。完全に不動産取引は売り手市場になっており、ここ数年はちょっとした不動産バブルなのではないかと感じる。

以前行っていた買い手に有利な条件では利益の出る物件は購入できないと判断して、業者が手を出しにくいボロ物件を有利な条件で購入し再生させる方向へと舵を切った。しかしブログには書いていないが数件買い付けを入れてみたものの全く買えないのである。

現在の不動産市場で物件を買うには、これまでの購入基準から大きく妥協しなくてはならない常態である事を、この数ヶ月で身をもって学んだ。

折り合いをつけて購入すべきか数日悩んだが、やはり妥協すべきではないと思いとどまった。
特に初めての不動産投資を行う人に多いのだが、私の知る投資に失敗した人の共通点は妥協して買い急ぎ利益の出ない物件を購入していたからである。

それに加えて他の不動産投資家と同じ条件で戦うには、圧倒的に頭の悪い私は不利だからである(涙)

私には不動産投資の先生と呼べるべき恩人が1人いる。
不動産投資に興味を持ったのはいいが、どうすれば良いのか分からなかったので、当時働いていた会社の取引先の近くにあった不動産屋に「不動産投資がしてみたいのですが・・」と、見栄も外聞も無く訪ねて行った先の社長である。

以前は高額納税者番付に掲載されていた凄腕の投資家だと知りもせず、私の甘い算段の計画を説明し恥をかいたが妙に気に入ってくれて、不動産投資のノウハウを教えてくれるだけではなく、食事や遊びに連れて行ってくれたりと公私に渡り良くしてくれた。

あまりにも良くしてくれるので、この社長はホモで目当ては私の菊の門だと警戒していた時期があった事を謝りたいくらいである。

最初に言われたのは「優れた不動産投資家は数字に強い」という言葉だった。
これは高校時代に数学は赤点しか取った事がなく、補習授業の常連だった私には痛い言葉であった。

私は正直に「俺は計算が苦手だし頭も良くない。でも不動産投資は必ずするので馬鹿でもできる方法はないですか?」と、自身の頭の悪さをカミングアウトしながらも図々しくアドバイスを求めた。

「頭が悪いなら人と同じ事をしても失敗するよ。人と違う方法を考えて初めて他の不動産投資家と肩を並べられる。それでも不動産業者相手だと不利だから、絶対に妥協して物件を買ってはいけない」

このような事を教えてくれたお陰で、現在の投資スタイルが固まっていった。

不動産投資で収入を得る方法は、キャピタルゲインとインカムゲインの二つがある。

  1. 不動産を売却して得る収益(キャピタルゲイン)
  2. 不動産を貸す事で得られる賃収(インカムゲイン)

キャピタルゲインは一度きりなのに対してインカムゲインは継続して収入があり、私の目指す所はインカムゲインを増やしキャッシュフローを良くしていく事である。

インカムゲインを増やすには「客付け」と言って、誰かに部屋を貸さなければならない。これは主に不動産屋が仲介して行ってくれるのだが、客付けが成功するかどうかは仲介不動産屋のさじ加減一つである。

日頃仲良くしておけば優先して紹介してもらえるが、その為には地域の不動産屋にお土産を持って訪ねていったり、客付けに成功すると担当者に報奨金を出したりと色々と気を使って面倒なのである。

私はそれが嫌なので他の不動産投資家と同じ土俵で戦うのではなく、購入した物件に付加価値を加えて仲介不動産屋が楽に客付けできる、業界では「キメ物件」と呼ばれる部屋を作っていた。

それが出来ていたのは妥協する事なく採算の取れる価格で購入し、友人の好意に甘えて友達プライスで内装や外装をやり変えていたからなのだが、現在の一棟物の物件では賃貸相場と比較して購入価格が高すぎるので、これまでのやり方が出来なくなってしまったのである。

この状況を打破しようと熟考した結果、ある結論が出た。

これまで避けてきた禁断の区分マンションに手を出すべきではなかろうか・・?

一棟物のマンションやアパートの価格は高騰しているが、区分マンションの価格は変動がないのである。
ただし区分マンションは毎月支払う管理費や修繕積立金が利回りを圧迫するのと、修繕をしたくても管理組合の承認手続きなどが立ちはだかり自由に物件を扱えないので、これまで条件の良さそうな区分マンションを見つけても避けていたのだが、安価に購入できる区分マンションならではの不動産投資をしてみようと覚悟を決めた。

区分マンションでインカムゲインを増やしていくにはどうすれば良いのか?
高利回りを得る方法は何があるのか?
ライバルが少なく低予算で付加価値を付ける事はできないものか?

私の少ない脳みそをフル回転させて沈思黙考すること数日間、ノートに思いついたプランを書き続け、その中でも利益の出そうな物をピックアップして調べてみると、少しグレーであったり、旅館法に抵触する可能性があったりと大半の案は駄目であったが、いくつか現実的な方法も発見したのである。

今週中に1つか2つ安い区分マンションを購入して、しばらく仮説が正しいか検証していこうと思う。